GECINA NOM. : Gecina : Résultats 2011
23/02/2012 | 07:20
Résultat récurrent brut 2011 supérieur à la perspective annoncée malgré
une dégradation du contexte économique
Regulatory News:
Gecina (Paris:GFC) aura connu des succès majeurs au cours de 2011, année
marquée par une nette dégradation des perspectives économiques en Europe
et par un tarissement sensible des financements bancaires. Ainsi, le
Groupe a notamment levé 1.1 Md? de financements, réalisé 926 M? de
cessions d'actifs et 860 M? d'investissements. Ces succès ont été
renforcés en janvier 2012 par la signature de promesses de vente record
sur 444 M? d'actifs résidentiels en bloc, permettant au Groupe de
renforcer rapidement son bilan, remplissant ainsi l'engagement fixé au 4ème
trimestre 2011.
Le résultat récurrent brut 2011 ressort à 310.4 M?, intégrant des
modifications de présentations comptables. Avant prise en compte de ces
modifications (0.3% du résultat récurrent brut), cet indicateur s'élève
à 311.2 M?, soit un recul de -4.9%, dans une tendance meilleure que la
perspective annoncée de -7%. Le dividende qui sera proposé à l'Assemblée
Générale du 17 avril 2012 s'élève à 4.4 ? / action, en ligne avec
l'obligation de distribution au titre du statut SIIC.
La visibilité pour 2012 reste limitée compte tenu de l'évolution
incertaine de la crise des dettes souveraines et bancaires et de leur
impact sur l'économie. Ce contexte devrait affecter les résultats des
entreprises, qui poursuivront la rationalisation de leurs coûts
immobiliers. Cependant, une offre maîtrisée dans le secteur des bureaux
en Région Parisienne, une situation de pénurie dans le segment
résidentiel à Paris et le caractère « refuge » de l'immobilier
représenteront des facteurs de soutien des loyers et des valeurs
d'actifs.
Le principal enjeu opérationnel pour Gecina en 2012 demeure la location
de ses locaux restant encore vacants, et des bureaux livrés sur
l'exercice (52% étant déjà pré-loués). L'ensemble des échéances 2012 est
couvert par des lignes de crédit non utilisées et le Groupe mènera le
refinancement de ses échéances à moyen terme. Enfin, Gecina poursuivra
sa stratégie de rotations d'actifs, et s'est fixée un objectif de 1 Md?
de cessions en 2012, dont 300 M? d'actifs résidentiels, principalement
par lots, en sus de la signature de promesses de vente sur 444 M?
d'actifs résidentiels en bloc en janvier 2012. Compte tenu des
engagements limités au titre du pipeline de développement, ces ventes
permettront au Groupe de réduire encore son endettement ou de
reconstituer une capacité d'investissement en fonction des opportunités.
Le résultat récurrent net devrait baisser en 2012, dans une tendance au
moins similaire à celle constatée en 2011
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Chiffres clés
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En millions d'euros
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31/12/2011
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31/12/2010
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Var. (%)
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Loyers bruts
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632.5
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616.8
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+2.5%
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Excédent Brut d'Exploitation
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502.0
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482.4
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+4.1%
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Résultat brut hors modification de présentations comptables
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311.2
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327.4
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-4.9%
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Résultat récurrent brut (1)
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310.4
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327.4
|
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-5.2%
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Résultat récurrent net (hors impôts courants) (1)
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308.0
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325.0
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-5.2%
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par action non dilué (en ?)
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5.05
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5.34
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-5.4%
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ANR de liquidation bloc par action (EPRA)
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101.7
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99.7
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+2.0%
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Nombre moyen d'actions sur la période
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61 032 886
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60 911 312
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+0.2%
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Nombre moyen d'actions dilué sur la période
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|
61 584 950
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|
61 481 701
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+0.2%
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(1) 2011 intègre un montant cumulé net de modifications
de présentations comptables de -0.8 M? par rapport à 2010
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Des résultats 2011 supérieurs aux attentes malgré une dégradation du
contexte économique
Revenus locatifs en hausse de +1.3% à périmètre homogène, en baisse
limitée hors indemnité AON
Les loyers bruts progressent de +2.5% à périmètre courant et de +1.3% à
périmètre homogène, bénéficiant de l'indemnité transactionnelle payée
par AON au 2ème trimestre 2011 dans le cadre d'une rupture de
bail à hauteur de 10.5 M? net de reprise IFRS. Retraités de cet impact,
les loyers bruts progressent de +0.8% à périmètre courant et sont en
recul de -0.6% à périmètre homogène.
Les revenus locatifs de bureaux sont en hausse de +4.5% à
périmètre courant à fin 2011, bénéficiant notamment de l'intégration des
revenus de l'immeuble des Portes d'Arcueil et de la Tour Horizons. A
périmètre homogène, les loyers bruts de bureaux sont en hausse de 0.6%
en intégrant l'indemnité transactionnelle payée par AON. Retraités de
cet impact, les loyers bruts à périmètre homogène sont en recul de -2.8%
sous l'effet de l'augmentation du taux de vacance. L'indexation, neutre
à fin septembre 2011, a un impact positif de 1% à fin 2011.
L'immobilier résidentiel progresse de +2.2% à périmètre homogène
grâce à l'effet positif de l'indexation, ainsi que d'un différentiel de
loyers entrants / sortants s'établissant à +9.9%. Les hôtels et
la santé bénéficient également de l'effet des indexations, ainsi
que des loyers additionnels engendrés par des travaux d'amélioration ou
d'extension. La forte progression des loyers à périmètre courant en
immobilier de santé intègre la consolidation, à partir de juillet 2011,
des 30 maisons de retraite médicalisées du portefeuille Foncière Sagesse
Retraite (FSR). En logistique, les loyers bruts sont en
progression de +0.6% à périmètre homogène, grâce à l'amélioration du
taux d'occupation.
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En millions d'euros
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31-déc-11
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|
31-déc-10
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Variation (%)
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Périm. courant
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Périm. homogène
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Total Groupe
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632.5
|
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|
|
616.8
|
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|
2.5%
|
|
|
|
1.3%
|
|
Bureaux
|
|
|
|
350.2
|
|
|
|
335.0
|
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|
4.5%
|
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|
|
0.6%
|
|
Résidentiel
|
|
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|
178.5
|
|
|
|
183.3
|
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|
|
-2.6%
|
|
|
|
2.2%
|
|
Santé
|
|
|
|
58.2
|
|
|
|
47.0
|
|
|
|
23.8%
|
|
|
|
2.9%
|
|
Logistique
|
|
|
|
26.0
|
|
|
|
32.1
|
|
|
|
-19.0%
|
|
|
|
0.6%
|
|
Hôtels
|
|
|
|
19.6
|
|
|
|
19.4
|
|
|
|
1.0%
|
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|
|
2.0%
|
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Le taux d'occupation financier (TOF) moyen à fin 2011 s'établit à
95.1 % contre 95.4% à fin septembre 2011. Cette légère dégradation
s'explique par le plein effet de la livraison des immeubles Mercure et
Horizons au 3ème trimestre. Le taux de vacance reste à un
niveau très faible sur le patrimoine résidentiel, grâce à la
commercialisation finalisée des résidences livrées en 2011. Le taux
d'occupation est en nette hausse sur la logistique par rapport à fin
2010, à 77.7% suite à la cession d'un portefeuille de 395 000 m² vacant
à 41% en mai 2011, ainsi qu'à la location d'une plateforme de 41 000 m²
à Lauwin Planque en juillet 2011. Parallèlement, Caravelle, repreneur du
Groupe Mory en redressement judiciaire, a libéré 36 000 m² (soit 5.5% du
patrimoine logistique de Gecina) au 4ème trimestre 2011.
Enfin, le taux d'occupation reste stable à 100% sur l'immobilier de
santé et les hôtels.
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TOF moyen
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31-déc-11
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|
30-sept-11
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31-déc-10
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Pôle Economique
|
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|
93.4%
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|
|
|
94.0%
|
|
|
|
92.7%
|
|
Bureaux
|
|
|
|
94.3%
|
|
|
|
94.8%
|
|
|
|
95.3%
|
|
Logistique
|
|
|
|
77.7%
|
|
|
|
79.7%
|
|
|
|
71.7%
|
|
Hôtels
|
|
|
|
100.0%
|
|
|
|
100.0%
|
|
|
|
100.0%
|
|
Pôle Démographique
|
|
|
|
98.1%
|
|
|
|
97.8%
|
|
|
|
97.6%
|
|
Résidentiel
|
|
|
|
97.3%
|
|
|
|
97.1%
|
|
|
|
97.4%
|
|
Santé
|
|
|
|
100.0%
|
|
|
|
100.0%
|
|
|
|
100.0%
|
|
Résidences étudiants
|
|
|
|
93.0%
|
|
|
|
91.2%
|
|
|
|
96.2%
|
|
Total Groupe
|
|
|
|
95.1%
|
|
|
|
95.4%
|
|
|
|
94.3%
|
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La marge locative du Groupe ressort globalement stable à 90.4% au
31 décembre 2011 contre 90.3% en 2010. Cette évolution résulte notamment
de la progression de la marge en immobilier résidentiel. En effet, ce
segment bénéficie de la commercialisation des résidences livrées ou
acquises récemment à Marseille, Saint-Denis et Prevessin. La vente de
75% du portefeuille résidentiel du Groupe à Lyon, qui présentait un
pourcentage de charges non refacturables par rapport aux loyers bruts
plus élevé que le portefeuille en Ile-de-France, a également eu un
impact positif sur la marge locative. La marge est stable sur les
bureaux, l'impact de l'indemnité AON compensant l'effet négatif de la
hausse du taux de vacance.
La marge locative s'affiche en net recul sur la logistique à 59.4% à fin
2011 contre 77.1% à fin 2010, le Groupe étant principalement impacté par
le poids des charges liées à la vente d'un portefeuille de 114 M? au
fonds Carval
Les marges locatives dans les hôtels et l'immobilier de santé
bénéficient de baux « triple net » et présentent donc des marges proches
de 100%. La marge locative supérieure à 100% constatée sur les hôtels
provient de régularisations de charges.
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|
Groupe
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|
Bureaux
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|
Résidentiel
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|
|
Logistique
|
|
|
|
Santé
|
|
|
|
Hôtels
|
|
Marge locative au 31.12.2010
|
|
|
|
90.3%
|
|
|
|
94.6%
|
|
|
|
81.9%
|
|
|
|
77.1%
|
|
|
|
98.4%
|
|
|
|
99.2%
|
|
Marge locative au 31.12.2011
|
|
|
|
90.4%
|
|
|
|
94.6%
|
|
|
|
82.7%
|
|
|
|
59.4%
|
|
|
|
98.5%
|
|
|
|
100.4%
|
|
|
Résultat récurrent 2011 en baisse de -4.9% hors impact mineur de
modifications de présentations comptables
Les frais financiers nets progressent à 191.6 M? contre 155.0 M?
au 31 décembre 2010, conformément à la tendance constatée sur les
trimestres précédents et annoncée par Gecina. Le coût moyen de la dette
ressort à 4.14% sur l'ensemble de l'exercice 2011 contre 3.62 % en 2010.
Le résultat récurrent brut ressort à 310.4 M?, en baisse de -5.2%
par rapport au 31 décembre 2010, intégrant des modifications de
présentations comptables visant à améliorer la lisibilité des comptes.
Avant prise en compte de ces modifications (0.3% du résultat récurrent
brut), le résultat récurrent brut s'élève à 311.2 M?, soit un recul de
-4.9%, dans une tendance meilleure que la guidance de -7%. Le résultat
récurrent net ressort à 308 M?, en baisse de 5.2% par rapport à 2010.
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|
En millions d'euros
|
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31-déc-11
|
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|
|
31-déc-10
|
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Var (%)
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Revenus locatifs bruts
|
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632.5
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|
616.8
|
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|
+2.5%
|
|
Charges sur immeubles
|
|
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|
(156.6)
|
|
|
|
(155.5)
|
|
|
|
+0.7%
|
|
Charges refacturées
|
|
|
|
94.7
|
|
|
|
94.7
|
|
|
|
+0.0%
|
|
Revenus locatifs nets
|
|
|
|
570.6
|
|
|
|
556.0
|
|
|
|
+2.6%
|
|
Services et autres charges (net)
|
|
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|
7.3
|
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|
|
6.2
|
|
|
|
+17.7%
|
|
Frais de structure
|
|
|
|
(75.9)
|
|
|
|
(79.8)
|
|
|
|
-4.9%
|
|
Excédent brut d'exploitation
|
|
|
|
502.0
|
|
|
|
482.4
|
|
|
|
+4.1%
|
|
Frais financiers nets
|
|
|
|
(191.6)
|
|
|
|
(155.0)
|
|
|
|
+23.6%
|
|
Résultat récurrent brut
|
|
|
|
310.4
|
|
|
|
327.4
|
|
|
|
-5.2%
|
|
Impôts récurrents
|
|
|
|
(2.4)
|
|
|
|
(2.4)
|
|
|
|
+0.0%
|
|
Résultat récurrent net
|
|
|
|
308.0
|
|
|
|
325.0
|
|
|
|
-5.2%
|
|
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Progrès dans le désendettement du Groupe, refinancements 2012 couverts
La dette nette à fin 2011 s'élève à 5 017 M?, en baisse de 3% par
rapport à fin 2010. La duration de la dette autorisée (couverte en 2012
contre la hausse des taux à 99.2%) est de 3.4 années à fin décembre 2011
contre 3.9 années à fin 2010. A fin janvier 2012, après remboursement
d'un emprunt obligataire de 494 M?, la maturité moyenne est de 3.6
années. Au cours de l'exercice 2011, Gecina a levé 1.1 Md? de nouveaux
financements, dont 43% de dette obligataire, 34% de dette bancaire et
23% de dette hypothécaire, poursuivant ainsi la diversification de ses
ressources financières. Le Groupe a également diversifié son pool
bancaire en signant des lignes de crédit auprès de 5 banques, dont 4
étrangères ne faisant auparavant pas partie de son pool bancaire
récurrent. Les échéances de financement s'élèvent à 1 Md? en 2012.
Gecina a largement anticipé ces refinancements, et dispose de 1.4 Md? de
lignes de crédit non utilisées à fin 2011. Le Groupe poursuivra ainsi le
refinancement de ses échéances à moyen terme.
Le ratio d'endettement (LTV) ressort à 42.6%, en baisse par
rapport à fin 2010 (44.3%). En prenant en compte la signature de
promesses de ventes sur 444 M? d'actifs résidentiels en bloc en janvier
2012 et toutes choses égales par ailleurs, le LTV ressortirait à 40.4%,
soit un niveau proche du taux cible de 40% défini par le Groupe. Gecina
respecte l'ensemble de ses covenants bancaires à fin décembre 2011.
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Ratios
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Covenant
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31-déc-11
|
|
Dette financière nette/Valeur bloc
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< 50% - 55%
|
|
|
|
42.6%
|
|
EBE hors cessions/Frais financiers
|
|
|
|
> 2,25x - 2.0x
|
|
|
|
2.62x
|
|
Dette gagée/Valeur bloc
|
|
|
|
< 20% - 25%
|
|
|
|
18.7%
|
|
Valeur patrimoine (bloc) en M?
|
|
|
|
> 8 000
|
|
|
|
11 834
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
Rotation des actifs : des avancées majeures en cessions
Gecina a réalisé 279 M? de ventes au 4ème trimestre, portant
le montant total des cessions en 2011 à 926 M?, soit en ligne
avec l'objectif annuel de 1 Md?. Ce montant se répartit entre 39% de
cessions en immobilier résidentiel (dont la vente en bloc du patrimoine
lyonnais), 49% de ventes de bureaux, et 12% en logistique. Ces
arbitrages représentent un succès majeur pour le Groupe, dans un
contexte où les investisseurs ont subi l'impact de la contraction du
crédit.
Le taux de sortie net relatif à ces ventes ressort à 5.0%. La prime
moyenne sur les actifs vendus atteint +4.2% par rapport aux
valorisations à fin 2010, dont +22.5% sur les actifs résidentiels cédés
par lots.
Par ailleurs, 466 M? d'actifs supplémentaires sont actuellement sous
promesse de vente, dont 444 M? (hors droits) d'actifs résidentiels en
bloc. Au total, le Groupe s'est fixé pour 2012 un objectif de 1 Md? de
cessions, dont environ 300 M? de ventes résidentielles additionnelles
essentiellement par lots.
Parallèlement, les investissements se sont élevés à 860 M? en
2011, dont 237 M? en immobilier de santé (acquisition du portefeuille
FSR), 331 M? au titre des projets livrés au cours de l'exercice, 240 M?
dans les projets en cours et 52 M? de capex.
A fin décembre 2011, il reste 398 M? à engager au titre du pipeline de
développements.
Valorisation du patrimoine : +2.3% à périmètre homogène
La valeur du patrimoine (bloc) ressort à 11 792 M?, et affiche une
hausse de +1% à périmètre courant et de +2.3% à périmètre homogène par
rapport au 31 décembre 2010. Cette progression est due à la forte
augmentation des valeurs du portefeuille résidentiel (+9.4% à périmètre
homogène). La valorisation à périmètre homogène des bureaux est stable
sur la période. Au global, la hausse de la valeur du patrimoine à
périmètre homogène de +2.3% résulte à la fois d'une contraction des taux
de capitalisation (+1.7%) et de la progression des loyers (+0.6%).
La progression à périmètre courant bénéficie notamment de la livraison
de cinq actifs au 1er semestre (Tour Horizons, Tour Mercure,
deux immeubles résidentiels et une résidence étudiants) et de
l'acquisition d'un portefeuille d'immobilier de santé pour une valeur
additionnelle totale de 237 M?, ainsi que de l'augmentation de la valeur
du pipeline de développement (+253 M?), ce qui compense la vente de 889
M? d'actifs (sur la base de leur valeur à fin 2010).
L'ANR dilué triple net format EPRA (bloc) ressort à 101.7 ? par action,
soit une hausse de +2.0% par rapport à fin 2010. Cette variation de 2.0
? résulte des impacts suivants :
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--
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|
versement du dividende :
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-4.4 ?
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--
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impact du résultat récurrent :
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|
|
+5.0 ?
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--
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|
|
variation de valeur des actifs :
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|
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|
|
|
+2.3 ?
|
|
--
|
|
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|
Variation de valeur des instruments financiers :
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
-1.8 ?
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--
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|
autres éléments :
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|
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|
|
|
|
|
|
+0.9 ?
|
L'ANR dilué en valeur lots ressort à 112.1 ? / action au 31 décembre
2011 contre 111.8 ? / action au 31 décembre 2010.
|
|
|
|
|
|
|
31-déc-11
|
|
|
|
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|
|
31-déc-10
|
|
|
|
|
|
En millions d'euros
|
|
|
|
Montant/Nombre
d'actions
|
|
|
|
?/action
|
|
|
|
Montant/Nombre
d'actions
|
|
|
|
?/action
|
|
Nombre d'actions totalement dilué
|
|
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|
61 581 036
|
|
|
|
|
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|
|
61 810 839
|
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|
Capitaux propres du groupe issus des états financiers IFRS
|
|
|
|
6 264
|
|
|
|
|
|
|
|
6 102
|
|
|
|
|
|
+ Effet de l'exercice des stock options
|
|
|
|
19
|
|
|
|
|
|
|
|
37
|
|
|
|
|
|
ANR dilué
|
|
|
|
6 283
|
|
|
|
|
|
|
|
6 139
|
|
|
|
|
|
+ Mise en Juste Valeur des immeubles, si l'option du coût amorti a
été
retenue
|
|
|
|
29
|
|
|
|
|
|
|
|
27
|
|
|
|
|
|
+ Mise en Juste Valeur des immeubles en stock
|
|
|
|
2
|
|
|
|
|
|
|
|
6
|
|
|
|
|
|
- Juste Valeur des instruments financiers
|
|
|
|
252
|
|
|
|
|
|
|
|
(133)
|
|
|
|
|
|
- Complément de prix Beaugrenelle
|
|
|
|
(17)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Impôts différés relatifs à la mise en Juste Valeur des immeubles
et des
instruments financiers
|
|
|
|
(13)
|
|
|
|
|
|
|
|
(21)
|
|
|
|
|
|
= ANR EPRA dilué
|
|
|
|
6 537
|
|
|
|
106.1 ?
|
|
|
|
6 018
|
|
|
|
97.4 ?
|
|
+ Juste Valeur des instruments financiers
|
|
|
|
(252)
|
|
|
|
|
|
|
|
133
|
|
|
|
|
|
+ Juste Valeur des dettes
|
|
|
|
(35)
|
|
|
|
|
|
|
|
(9)
|
|
|
|
|
|
+ Impôts différés sur la réévaluation des actifs à la Juste Valeur
|
|
|
|
12
|
|
|
|
|
|
|
|
19
|
|
|
|
|
|
= ANR triple net EPRA dilué
|
|
|
|
6 262
|
|
|
|
101.7 ?
|
|
|
|
6 161
|
|
|
|
99.7 ?
|
|
|
Gecina, un acteur de référence de l'immobilier
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 11.8
milliards d'euros au 31 décembre 2011 situé à 86% en Ile-de-France. La
foncière oriente son activité autour d'un pôle Economique constitué
notamment du premier patrimoine de bureaux de France et d'un pôle
Démographique d'actifs résidentiels, de résidences étudiants et
d'établissements de santé. Gecina a inscrit l'innovation durable au c?ur
de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses
clients et investir en respectant l'environnement grâce à l'implication
et l'expertise de ses collaborateurs.
Gecina est une Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur
Euronext Paris et a intégré les indices FTSE4Good, Dow Jones
Sustainability Index (DJSI) Stoxx et ASPI Eurozone®. Pour concrétiser
ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d'entreprise
dédiée à la protection de l'environnement et au soutien de toutes les
formes de handicap.
www.gecina.fr
ANNEXE
1-ETATS FINANCIERS
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ
Le Conseil d'administration de Gecina, réuni sous la présidence de
Bernard Michel le 22 février 2012, a arrêté les comptes au 31 décembre
2011. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été effectuées et les
rapports de certification ont été émis après vérification des
informations contenues dans le rapport annuel.
|
|
|
En millions d'euros
|
|
|
|
31-déc.-11
|
|
|
|
31-déc.-10
|
|
|
|
Var (%)
|
|
Revenus locatifs bruts
|
|
|
|
632.5
|
|
|
|
616.8
|
|
|
|
+2.5%
|
|
Charges sur immeubles
|
|
|
|
(156.6)
|
|
|
|
(155.5)
|
|
|
|
+0.7%
|
|
Charges refacturées
|
|
|
|
94.7
|
|
|
|
94.7
|
|
|
|
+0.0%
|
|
Revenus locatifs nets
|
|
|
|
570.6
|
|
|
|
556.0
|
|
|
|
+2.6%
|
|
Services et autres charges nets
|
|
|
|
7.3
|
|
|
|
6.2
|
|
|
|
+18.4%
|
|
Frais de structure
|
|
|
|
(75.9)
|
|
|
|
(79.8)
|
|
|
|
-4.9%
|
|
Excédent brut d'exploitation
|
|
|
|
502.0
|
|
|
|
482.4
|
|
|
|
+4.1%
|
|
Résultat de cession d'actifs
|
|
|
|
15.5
|
|
|
|
43.8
|
|
|
|
-64.5%
|
|
Variation de valeur des immeubles
|
|
|
|
142.2
|
|
|
|
763.2
|
|
|
|
-81.4%
|
|
Amortissements
|
|
|
|
(4.6)
|
|
|
|
(4.1)
|
|
|
|
+10.1%
|
|
Dépréciations nettes
|
|
|
|
(4.5)
|
|
|
|
4.2
|
|
|
|
na
|
|
Résultat opérationnel
|
|
|
|
650.7
|
|
|
|
1 289.5
|
|
|
|
-49.5%
|
|
Frais financiers nets
|
|
|
|
(191.6)
|
|
|
|
(155.0)
|
|
|
|
+23.6%
|
|
Amortissements & provisions à caractère financier
|
|
|
|
(0.5)
|
|
|
|
(34.6)
|
|
|
|
na
|
|
Variation de valeur des instruments financiers
|
|
|
|
(109.0)
|
|
|
|
(104.2)
|
|
|
|
+4.5%
|
|
Résultat net des sociétés mises en équivalence
|
|
|
|
2.0
|
|
|
|
(21.3)
|
|
|
|
na
|
|
Résultat avant impôts
|
|
|
|
351.6
|
|
|
|
974.4
|
|
|
|
-63.9%
|
|
Impôts courant
|
|
|
|
(2.4)
|
|
|
|
(2.4)
|
|
|
|
+0.0%
|
|
Impôts non courant
|
|
|
|
45.4
|
|
|
|
30.8
|
|
|
|
+47.4%
|
|
Exit tax
|
|
|
|
0.0
|
|
|
|
(8.0)
|
|
|
|
na
|
|
Impôts différés
|
|
|
|
17.0
|
|
|
|
21.1
|
|
|
|
-19.4%
|
|
Intérêts minoritaires
|
|
|
|
(0.4)
|
|
|
|
(17.6)
|
|
|
|
na
|
|
Résultat net consolidé (part du groupe)
|
|
|
|
411.2
|
|
|
|
998.3
|
|
|
|
-58.8%
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Résultat récurrent brut
|
|
|
|
310.4
|
|
|
|
327.4
|
|
|
|
-5.2%
|
|
Résultat récurrent net
|
|
|
|
308.0
|
|
|
|
325.0
|
|
|
|
-5.2%
|
|
Nombre moyen d'actions sur la période
|
|
|
|
61 032 886
|
|
|
|
60 911 312
|
|
|
|
+0.2%
|
|
Résultat récurrent brut par action non dilué
|
|
|
|
5.09
|
|
|
|
5.38
|
|
|
|
-5.4%
|
|
Résultat récurrent net par action non dilué
|
|
|
|
5.05
|
|
|
|
5.34
|
|
|
|
-5.4%
|
|
|
|
BILAN CONSOLIDÉ
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ACTIF
|
|
|
|
31-déc-11
|
|
|
|
31-déc-10
|
|
|
|
|
|
|
|
PASSIF
|
|
|
|
31-déc-11
|
|
|
|
31-déc-10
|
|
En millions d'euros
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
En millions d'euros
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Eléments non courants
|
|
|
|
11 001.3
|
|
|
|
11 082.6
|
|
|
|
|
|
|
|
Capital et réserves
|
|
|
|
6 308.1
|
|
|
|
6 147.6
|
|
Immeubles de placement
|
|
|
|
9 951.4
|
|
|
|
10 116.2
|
|
|
|
|
|
|
|
Capital
|
|
|
|
469.9
|
|
|
|
469.6
|
|
Immeubles en restructuration
|
|
|
|
937.0
|
|
|
|
832.9
|
|
|
|
|
|
|
|
Primes d'émission, de fusion, d'apport
|
|
|
|
1 870.4
|
|
|
|
1 868.1
|
|
Immeubles d'exploitation
|
|
|
|
66.4
|
|
|
|
67.8
|
|
|
|
|
|
|
|
Réserves consolidées
|
|
|
|
3 512.6
|
|
|
|
2 765.8
|
|
Autres immobilisations corporelles
|
|
|
|
4.2
|
|
|
|
4.1
|
|
|
|
|
|
|
|
Résultat consolidé du Groupe
|
|
|
|
411.2
|
|
|
|
998.2
|
|
Immobilisations incorporelles
|
|
|
|
4.6
|
|
|
|
3.9
|
|
|
|
|
|
|
|
Capitaux propres du groupe
|
|
|
|
6 264.2
|
|
|
|
6 101.8
|
|
Immobilisations financières
|
|
|
|
14.1
|
|
|
|
9.2
|
|
|
|
|
|
|
|
Total des intérêts minoritaires
|
|
|
|
43.9
|
|
|
|
45.8
|
|
Titres en équivalence
|
|
|
|
5.8
|
|
|
|
3.9
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Instruments financiers
|
|
|
|
4.4
|
|
|
|
43.4
|
|
|
|
|
|
|
|
Dettes non courantes
|
|
|
|
4 390.6
|
|
|
|
5 074.4
|
|
Impôts différés
|
|
|
|
13.5
|
|
|
|
1.2
|
|
|
|
|
|
|
|
Dettes financières
|
|
|
|
4 063.8
|
|
|
|
4 825.0
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Instruments financiers
|
|
|
|
257.3
|
|
|
|
171.4
|
|
Eléments courants
|
|
|
|
1 026.1
|
|
|
|
835.7
|
|
|
|
|
|
|
|
Impôts différés passifs
|
|
|
|
14.6
|
|
|
|
23.1
|
|
Immeubles en ventes
|
|
|
|
825.8
|
|
|
|
650.2
|
|
|
|
|
|
|
|
Provisions pour risques et charges
|
|
|
|
50.9
|
|
|
|
48.9
|
|
Stocks
|
|
|
|
5.8
|
|
|
|
0.0
|
|
|
|
|
|
|
|
Dettes fiscales et sociales
|
|
|
|
4.0
|
|
|
|
6.0
|
|
Clients et créances rattachées
|
|
|
|
62.6
|
|
|
|
65.6
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Autres créances
|
|
|
|
64.0
|
|
|
|
71.4
|
|
|
|
|
|
|
|
Dettes courantes
|
|
|
|
1 328.8
|
|
|
|
696.3
|
|
Charges constatées d'avance
|
|
|
|
24.1
|
|
|
|
24.0
|
|
|
|
|
|
|
|
Part court terme des dettes financières
|
|
|
|
996.1
|
|
|
|
374.1
|
|
Instruments financiers
|
|
|
|
0.9
|
|
|
|
0.0
|
|
|
|
|
|
|
|
Instruments financiers
|
|
|
|
0.0
|
|
|
|
5.0
|
|
Disponibilités et équivalents
|
|
|
|
42.9
|
|
|
|
24.6
|
|
|
|
|
|
|
|
Dépôts de garantie
|
|
|
|
62.0
|
|
|
|
66.0
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Fournisseurs
|
|
|
|
153.2
|
|
|
|
140.1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dettes fiscales et sociales
|
|
|
|
60.7
|
|
|
|
57.7
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Autres dettes
|
|
|
|
56.8
|
|
|
|
53.5
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
TOTAL ACTIF
|
|
|
|
12 027.5
|
|
|
|
11 918.3
|
|
|
|
|
|
|
|
TOTAL PASSIF
|
|
|
|
12 027.5
|
|
|
|
11 918.3
|
|
|
2-ACTIVITÉ PAR SEGMENT
|
Bureaux (55% des loyers du Groupe)
|
|
|
|
Variation à périmètre homogène 2011 vs 2010
|
|
|
|
Variation périmètre homogène
|
|
|
|
Indices
|
|
|
|
Renégociations
&
renouvellements
|
|
|
|
Vacance
|
|
|
|
Autres
|
|
0.6%
|
|
|
|
1.0%
|
|
|
|
-0.9%
|
|
|
|
-3.7%
|
|
|
|
4.1%
|
|
|
Les revenus locatifs s'élèvent à 350.2 M?, marquant une hausse de +4.5%
à périmètre courant. Cette progression intègre cependant un montant de
10.5 M? correspondant à une indemnité versée par la société AON. En
effet, AON, locataire de l'immeuble Défense Ouest à Colombes (92), a
quitté cet immeuble avant l'échéance de son bail en novembre 2017,
entrainant le paiement de cette indemnité.
Retraité de cet élément, les loyers de bureaux seraient en progression
de +0.8% à périmètre courant. Cette tendance reflète notamment la hausse
de 22.5 M? de loyers résultants des investissements, soit
essentiellement les immeubles des Portes d'Arcueil (acquis en novembre
2010), Anthos (loué en totalité en décembre 2010) et Horizons (loué à
50% en juillet 2011).
A périmètre homogène, les loyers sont en hausse de +0.6%, et de -2.8%
retraités de l'indemnité versée par AON. Cette évolution résulte
essentiellement de la réversion négative des renégociations et
relocations (-0.9%). Ainsi, sur les 62 345 m² ayant fait l'objet d'une
relocation ou d'une renégociation en 2011, une légère baisse de loyer
facial a été consentie.
Par ailleurs, la progression du taux de vacance a engendré un impact
négatif de -3.7% sur les loyers à périmètre homogène.
|
Résidentiel (28% des loyers du Groupe)
|
|
|
|
Variation à périmètre homogène 2011 vs 2010
|
|
|
|
Variation périmètre homogène
|
|
|
|
Indices
|
|
|
|
Renégociations
&
renouvellements
|
|
|
|
Vacance
|
|
2.2%
|
|
|
|
0.6%
|
|
|
|
1.7%
|
|
|
|
-0.1%
|
|
|
Au 31 décembre 2011, les loyers bruts s'élèvent à 178.5 M?, en baisse de
-2.6% à périmètre courant. A périmètre homogène en revanche, les loyers
sont en progression de +2.2%. L'immobilier résidentiel bénéficie
toujours d'un taux de rotation optimal (14.7%) permettant de capter le
potentiel de réversion positif, et d'un délai de relocation très court
de 27 jours en moyenne à Paris. De plus, Gecina a enregistré une
progression de +9.9% sur les relocations de son parc résidentiel depuis
janvier 2011. Les cessions d'actifs se sont traduites par une perte de
revenus locatifs de 13.4 M? sur l'année, qui n'a pas été compensée par
la hausse des loyers de 3.3 M? à périmètre homogène et par les loyers
générés par les investissements (+5.4 M?).
|
Santé (9% des loyers du Groupe)
|
|
|
|
Variation à périmètre homogène 2011 vs 2010
|
|
|
|
Variation périmètre homogène
|
|
|
|
Indices
|
|
|
|
Investissements
|
|
2.9%
|
|
|
|
1.4%
|
|
|
|
1.6%
|
|
|
Les loyers bruts ressortent à 58.2 M? à fin 2011, en hausse de 23.8% à
périmètre courant. Cette progression intègre la consolidation de 30
maisons de retraite médicalisées du portefeuille FSR à partir de juillet
2011. A périmètre homogène, les loyers sont en hausse de +2.9%, grâce à
l'effet positif de l'indexation, ainsi qu'au travers de travaux ayant
engendré des revenus additionnels.
|
Logistique (4% des loyers du Groupe)
|
|
|
|
Variation à périmètre homogène 2011 vs 2010
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Variation périmètre homogène
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Indices
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Renégociations
&
renouvellements
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Vacance
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0.6%
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|
0.1%
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-3.0%
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3.5%
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Les loyers bruts s'élèvent à 26.0 M? à fin 2011, marquant un recul de
-19.0% à périmètre courant. A périmètre homogène, l'activité affiche une
légère progression de +0.6%. Le taux de vacance s'est amélioré sur
l'exercice, au travers de la cession d'un portefeuille de 21 actifs
(soit 26% du portefeuille logistique du Groupe) au cours du 1er
semestre 2011, ainsi que la location de l'entrepôt de Lauwin Planque en
juillet 2011. Parallèlement, Caravelle, repreneur du Groupe Mory en
redressement judiciaire, a libéré 36 000 m² au 4ème trimestre
2011.
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Hôtels (3% des loyers du Groupe)
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Variation à périmètre homogène 2011 vs 2010
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Variation périmètre homogène
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|
Indices
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Investissements
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2.0%
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|
1.7%
|
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|
|
0.3%
|
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Les revenus locatifs bruts s'élèvent à 19.6 M? à fin 2011, soit une
hausse de +1% par rapport à fin 2010 à périmètre courant. A périmètre
comparable, les loyers progressent de +2.0%. Cette tendance reflète une
indexation positive, faisant suite à un effet de l'indexation très
négatif sur l'exercice précédent (-5.1%).
3-VALORISATION DU PATRIMOINE
Evolution de la valeur du patrimoine à périmètre courant et à périmètre
homogène :
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Répartition par segment
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Valeur bloc
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Variation périm. courant
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Variation périm. homogène
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(En millions d'euros)
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2011
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|
2010
|
|
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Déc. 2011 vs.
juin 2011
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|
Déc. 2011 vs.
déc. 2010
|
|
|
|
Déc. 2011 vs.
juin 2011
|
|
|
|
Déc. 2011 vs.
déc. 2010
|
|
|
|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
Bureaux
|
|
|
|
6 644
|
|
|
|
6 572
|
|
|
|
-1.5%
|
|
|
|
1.1%
|
|
|
|
0.2%
|
|
|
|
0.0%
|
|
Logistique
|
|
|
|
256
|
|
|
|
444
|
|
|
|
-14.9%
|
|
|
|
-42.2%
|
|
|
|
-13.2%
|
|
|
|
-19.4%
|
|
Hôtels
|
|
|
|
274
|
|
|
|
275
|
|
|
|
-0.4%
|
|
|
|
-0.4%
|
|
|
|
-0.3%
|
|
|
|
-0.2%
|
|
Pôle économique
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Résidentiel
|
|
|
|
3 610
|
|
|
|
3 639
|
|
|
|
-2.0%
|
|
|
|
-0.8%
|
|
|
|
0.1%
|
|
|
|
9.4%
|
|
Santé
|
|
|
|
1 002
|
|
|
|
737
|
|
|
|
34.1%
|
|
|
|
35.9%
|
|
|
|
1.7%
|
|
|
|
2.4%
|
|
Pôle démographique
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Sous-total
|
|
|
|
11 786
|
|
|
|
11 667
|
|
|
|
0.3%
|
|
|
|
1.0%
|
|
|
|
0%
|
|
|
|
2.3%
|
|
Sociétés mises en équivalence
|
|
|
|
6
|
|
|
|
7
|
|
|
|
-15.4%
|
|
|
|
-21.1%
|
|
|
|
na
|
|
|
|
na
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Total Groupe
|
|
|
|
11 792
|
|
|
|
11 675
|
|
|
|
0.3%
|
|
|
|
1.0%
|
|
|
|
0%
|
|
|
|
2.3%
|
|
Total valeur Lots des expertises
|
|
|
|
12 478
|
|
|
|
12 423
|
|
|
|
-0.4%
|
|
|
|
0.4%
|
|
|
|
0.2%
|
|
|
|
2.6%
|
|
|
|
Evolution des taux de capitalisation bruts et nets du Groupe :
|
|
|
|
|
|
|
|
Tx cap brut
|
|
|
|
Tx cap net
|
|
|
|
|
|
2011
|
|
|
|
2010
|
|
|
|
2011
|
|
|
|
2010
|
|
Bureaux
|
|
|
|
6.39%
|
|
|
|
6.39%
|
|
|
|
6.13%
|
|
|
|
6.12%
|
|
Résidentiel
|
|
|
|
5.01%
|
|
|
|
5.31%
|
|
|
|
4.16%
|
|
|
|
4.42%
|
|
Logistique
|
|
|
|
9.92%
|
|
|
|
8.94%
|
|
|
|
9.01%
|
|
|
|
7.20%
|
|
Hotels
|
|
|
|
7.11%
|
|
|
|
7.10%
|
|
|
|
7.15%
|
|
|
|
7.05%
|
|
Santé
|
|
|
|
7.05%
|
|
|
|
7.01%
|
|
|
|
6.95%
|
|
|
|
6.91%
|
|
Total périmètre homogène
|
|
|
|
6.13%
|
|
|
|
6.23%
|
|
|
|
5.69%
|
|
|
|
5.75%
|
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